Lien stripping es el proceso de eliminar una segunda hipoteca (u otro gravamen junior) que está totalmente no garantizada porque el valor de la propiedad es menor que el saldo de la primera hipoteca. Bajo 11 USC § 506 y la jurisprudencia, el gravamen no garantizado se trata como deuda no garantizada y se descarga al completar el plan.
El mecanismo legal
El lien stripping del Capítulo 13 descansa en la interacción de dos secciones del Código de Quiebras. Bajo 11 U.S.C. § 506(a), una reclamación está garantizada solo en la medida del valor de la garantía; cualquier porción que exceda el valor de la garantía es no garantizada. Bajo 11 U.S.C. § 1322(b)(2), un plan del Capítulo 13 no puede modificar los derechos de tenedores de reclamaciones garantizadas "solo por un interés de garantía en bienes inmuebles que es la residencia principal del deudor" — la llamada regla anti-modificación.
La Corte Suprema leyó estas secciones juntas en Nobelman v. American Savings Bank, 508 U.S. 324 (1993), para prohibir la modificación parcial de una hipoteca de residencia principal parcialmente garantizada. Pero todos los circuitos que consideraron la cuestión post-Nobelman han sostenido que un gravamen junior totalmente no garantizado (cero cobertura de garantía) no está protegido por la regla anti-modificación y puede ser despojado. La decisión de la Corte Suprema de 2015 Bank of America v. Caulkett confirmó esta distinción para el Capítulo 13.
El requisito de "totalmente bajo el agua"
El lien stripping en el Capítulo 13 solo funciona si el gravamen junior está completamente sin garantía en la fecha de la petición — es decir, el saldo de los gravámenes senior iguala o excede el valor de la casa, dejando cero capital para el tenedor del gravamen junior. Si incluso $1 de capital alcanza la posición junior, el gravamen está parcialmente garantizado y aplica la regla anti-modificación del § 1322(b)(2).
Ejemplo: valor de la casa $250,000; saldo de la primera hipoteca $260,000; saldo de la segunda hipoteca $40,000. La segunda hipoteca está totalmente no garantizada y puede ser despojada. Mismos números pero valor de la casa $260,001 — ahora la segunda tiene $1 de capital y no puede ser despojada bajo Nobelman.
Nota práctica. La fecha de valuación es la fecha de la petición. Los valores inmobiliarios se mueven; un caso elegible para strip puede voltearse a no elegible (o viceversa) basándose en el momento del avalúo.
Procedimiento
La mecánica varía por distrito, pero la mayoría de los tribunales siguen una de dos vías procesales:
- Procedimiento contencioso. El deudor presenta una queja contenciosa bajo FRBP 7001 para determinar el valor de la reclamación garantizada y evitar el gravamen.
- Práctica de moción. Algunos distritos permiten lien stripping por moción (FRBP 9014) en lugar de contencioso, con aviso al tenedor del gravamen afectado.
Cualquier vía requiere evidencia que respalde la valuación: avalúo licenciado, opinión de precio del corredor (BPO), registros del tasador fiscal del condado, evidencia de ventas comparables, o en algunos distritos, una declaración del deudor con comparables de respaldo.
Tratamiento del plan para la reclamación despojada
Una moción de strip exitosa convierte el gravamen junior en una reclamación no garantizada. La porción no garantizada comparte prorrata en las distribuciones del plan a los acreedores generales no garantizados. La mayoría de los gravámenes despojados recuperan centavos por dólar.
Qué sucede en la descarga
El strip se vuelve efectivo solo en la descarga o al completar los pagos del plan — no en el momento en que se concede la moción de strip. Si el caso se desestima antes de la descarga, el gravamen típicamente se vuelve a unir en su totalidad. Esto hace que completar el plan sea esencial para la permanencia del strip.
Por qué el Capítulo 7 no puede hacer strip
La decisión de la Corte Suprema de 1992 Dewsnup v. Timm, 502 U.S. 410, sostuvo que un deudor del Capítulo 7 no puede despojar un gravamen parcialmente garantizado sobre bienes inmuebles. La decisión Caulkett de 2015 extendió el razonamiento de Dewsnup a gravámenes totalmente no garantizados en el Capítulo 7, sosteniendo que tampoco pueden ser despojados en un caso de liquidación.
Cuestiones comunes
Las mociones de strip son disputadas más a menudo por tres motivos:
- Disputas de valuación. El tenedor del gravamen produce su propio avalúo mostrando que la casa vale más que el saldo del gravamen senior.
- Prioridad del gravamen. Las búsquedas de título ocasionalmente revelan que lo que parecía ser una segunda hipoteca es en realidad una posición de prioridad diferente.
- Pagos posteriores a la petición. Algunos tenedores de gravamen argumentan que los pagos continuos del deudor sobre el gravamen indican la intención del deudor de no despojar.
Lectura adicional
- 11 U.S.C. § 506 — Determinación del estado garantizado
- 11 U.S.C. § 1322 — Contenido del plan
- Bank of America v. Caulkett, 575 U.S. 790 (2015)
- Nobelman v. American Savings Bank, 508 U.S. 324 (1993)
- Modificación del plan del Capítulo 13
- Enfrentando una ejecución hipotecaria
Esta página proporciona información educativa únicamente. El lien stripping involucra evidencia de valuación y procedimiento contencioso. Consulte a un abogado de quiebras con licencia sobre su situación específica.